حسین هوشمند ،وکیل پایه یک دادگستری،مشاور حقوقی

لطفا جهت مشاوره حقوقی به سایت www.moshavere.net مراجعه نمایید .

الزام به تنظيم سند رسمي

مقدمه

هرگاه عقد با جمع بودن شرايط مقرر در ماده 190  قانون مدني منعقد و موضوع قرارداد به خواهان منتقل شود و تعهداتي بر طبق قانون واقع شده باشد مطابق اصل صحت و لزوم و نيروي  الزام آور قراردادها بين متعاملين و قائم مقام انها  لازم الاتباع است  مگر اينكه قرارداد مزبور به تراضي اقاله ،يا به موجب قانون فسخ گردد علاوه بران متعاملين نيز به  كليه نتايجي كه به موجب عرف و عادت  يا به موجب قانون از عقد حاصل ميشود  ملزم خواهند بود. از انجايي كه قانون ثبت اسناد و املاك و قانون نحوه نقل و انتقالات  وسيله  نقليه موتوري مصوب 1359 هرگونه نقل و انتقال رسمي  املاك داراي پلاك ثبتي و خودروها  را الزامي اعلام نموده است و لزوم تنظيم سند رسمي انتقال در معامله  اموال غير منقول و خودرو از مسلمات عرف و عادت است وجود چنين تعهدي براي بايع يا مالك رسمي محل تامل نميباشد  و تنظيم سند به منظور انتقال رسمي آن ضرورت دارد.

اركان دعوي الزام به تنظيم سند رسمي به ترتيب ذيل است:

الف) مالكيت رسمي خوانده : اين مالكيت حسب مورد با استعلام از اداره ثبت اسناد و املاك ( در املاك داراي پلاك ثبتي ) و راهنمايي و رانندگي (خودرو) احراز ميگردد كه دو حالت دارد:

1)در صورت عدم ثبت رسمي  آن به نام خوانده ادعا متوجه وي نميباشد و قرار رد دعوي صادر ميگردد(ماده 84 ق. آ .د. م)

2)در صورت ثبت رسمي آن به نام خوانده به بررسي ركن دوم ميپردازيم

ب)وقوع معامله به نحو صحيح فيما بين طرفين ، كه غالبا مستند دعوي يكي از موارد ذيل است

1)مدرك عادي كه بر انعقاد عقد معين قانوني يا قرارداد نامعين صحيح  دلالت كند در صورتي كه ايرادي اعم از انكار يا ادعاي جعل به اصالت  سندوارد نشود و ياادعاي  انحلال قرارداد به نحوي از انحاء  قانوني اعم از فسخ يا اقاله  مطرح نگردد دادگاه بعد از اولين جلسه  دادرسي مبادرت به انشاي راي مينمايد و در صورت  ايراد يا ادعاي جعل در اولين جلسه دادرسي  با صدور قرار كارشناسي  راجع به اصالت يا جعليت سند بررسي ميكند(مواد 226 و218 و 217 ق.آ.د. م)

2)شهادت شهود كه بر وقوع يا انعقاد عمل حقوقي دلالت كند:در اين صورت دادگاه  بعد از تشكيل اولين جلسه دادرسي قرار استماع شهادت شهود را صادر ميكند(مواد 229 به بعد مبحث گواهي ق. آ. د .م)سپس وقت ديگري جهت دعوت طرفين و شهود به منظور استماع  يا اداي شهادت تعيين ميگردد. بعد از تشكيل دادگاه و گواهي گواهان به نحو صريح و روشن مبني بر وقوع عمل حقوقي به نحو صحيح  و احراز مالكيت خواهان ، دادگاه مبادرت به انشاي راي مطابق با خواسته مينمايد .و الا در صورت عدم احراز حكم به بي حقي وي صادر ميكند

نكات:

طبق راي وحدت رويه  شماره «620-20/8/76» هيات عمومي ديوان عالي كشور چنانچه پلاك مورد ادعا در رهن باشد  با وجود حق عيني مرتهن تا زمان فك رهن ،امكان تنظيم سند رسمي پلاك ثبتي مرهونه وجود ندارد. بنابراين دعوي تنظيم سند قابليت استماع نخواهد داشت مگر اينكه خواهان مدركي ارائه نمايد كه حاكي از اذن مرتهن باشد دراين حالت با طرف دعوي قرار دادن مرتهن ، دعوي قابل استماع  خواهد بود

 طبق مقررات قانوني ثبت اسناد و املاك تنظيم سند رسمي انتقال به صورت مفروز نسبت به قسمتي از ملك ثبت شده وقتي امكان پذير است كه ملك تفكيك شده و موضوع سند به صورت مفروز در آمده باشد و الا دعوي الزام به تنظيم سند رسمي قبل از تفكيك قابليت استماع ندارد . بدين ترتيب ميتوان هردو درخواست تفكيك و الزام به تنظيم سند را تواما طرح نمود زيرا التزام به شي التزام به لوازم ان نيز هست

 مطابق ماده 350 قانون مدني بيع مال مشاع تجويز شده است و نيازي به اذن ساير مالكين و شركاء  در وقوع بيع به نحو مشاع نيست. بدين ترتيب دعوي الزام به تنظيم سند رسمي به نحو مشاع در محدوده و سهم مشاعي فروشنده قابليت استماع دارد و نيازي به طرف دعوا قرار دادن ساير شركاء نيست.

«بنا به مراتب فوق رسيدگي به دعوي الزام به تنظيم سند رسمي نيازمند يك تا دو جلسه رسيدگي است»


نمونه مكاتبات مرتبط با پرونده الزام به تنظیم سند

 

اظهار نامه دعوت به تنظيم سند.pdf

اظهار نامه دعوت به تنظيم سند انتقال آپارتمان.pdf

اظهار نامه دعوت به حضور در دفتر خانه و تنظيم سند رسمي.pdf

اظهارنامه دعوت به حضور در دفتر خانه و تنظيم سند رسمي انتقال.pdf

اعلام آمادگي براي پرداخت ثمن معامله و تنظيم سند رسمي.pdf

پاسخ اظهار نامه دعوت به تنظيم سند به علت نداشتن پلاك ثبتي.pdf

 

دادخواست الزام به تنظيم سند زمين ( با دستور موقت منع نقل و انتقال.doc

دادخواست الزام به تنظيم سند زمين ( پلاك ثبتي.doc

دادخواست الزام به تنظيم سند زمين ( با دستور موقت منع نقل و انتقال.doc

 

دادخواست الزام به تنظيم سند خودرو ( و تحويل مبيع.doc

دادخواست الزام به تنظيم سند انتقال ( خودرو 2.doc

دادخواست الزام به تنظيم سند رسمي انتقال ( خودرو 3.doc

دادخواست الزام به تنظيم سند خودرو ( و تحويل مبيع ( با دستور.doc

دادخواست الزام به تنظيم سند خودرو ( با دستور موقت منع نقل و.doc

 

دادخواست الزام به انتقال ( امتياز تلفن ( و پرداخت بدهي.doc

دادخواست الزام به انتقال ( امتياز تلفن.doc

 

دادخواست مطالبه هزينه نقل و انتقال در تنظيم سند ( با تأمين خواسته.doc

دادخواست مطالبه هزينه نقل و انتقال در تنظيم سند.doc

 دادخواست انتقال قدر السهم از بناي احداثي.doc

دادخواست الزام به تنظيم سند(اعتراض ثالث (الغاء دادنامه معترض.doc

دادخواست الزام به تنظيم سند (ابطال عمليات اجرائي ( عدم توقيف.doc

دادخواست الزام به تنظيم سند (ابطال عمليات اجرائي (1).doc

 


نظرات
نویسنده: مسعود
۱۳۹۳/۰۴/۱۷ ۰۳:۵۸:۲۷
با عرض سلام و خسته نباشید.یک خودرو خریداری کردم که واسطه های فی مابین مالک خودرو و خریدار اصلی از سند زدن خودرو خود داری میکنند.میخواستم بدونم چه مدت زمان طول میکشد که درخواست الزام به تنظیم سند جواب دهد؟
نویسنده: مسعود
۱۳۹۳/۰۴/۱۷ ۰۳:۵۷:۳۲
با عرض سلام و خسته نباشید.یک خودرو خریداری کردم که واسطه های فی مابین مالک خودرو و خریدار اصلی از سند زدن خودرو خود داری میکنند.میخواستم بدونم چه مدت زمان طول میکشد که درخواست الزام به تنظیم سند جواب دهد؟
نویسنده: مسعود
۱۳۹۳/۰۴/۱۷ ۰۳:۵۷:۱۵
با عرض سلام و خسته نباشید.یک خودرو خریداری کردم که واسطه های فی مابین مالک خودرو و خریدار اصلی از سند زدن خودرو خود داری میکنند.میخواستم بدونم چه مدت زمان طول میکشد که درخواست الزام به تنظیم سند جواب دهد؟
نویسنده: محمدعباسیان
۱۳۹۳/۰۱/۲۶ ۱۵:۴۵:۴۸
اینجانب فروشنده آپارتمان هستم که وام بافت فرسوده گرفته ام وبایدسندرهنی باوام به خریدارمنتقل کنم خریداربخاطراینکه دیرترقسط وام رابپردازذپدبرای تشکیل پرونده ومعرفی یک نفربه بانک برای صدورمجوزبانک برای انتقال خودداری میکند وخودش بعدازاستعلام بانک بعلت داشتن چک برگشتی طبق قوانین بانک نمیتواندمعرفی شودازطرفی هرچه وقت بگذردسوددوران مشارکت ودیرکردان زیادشده که بعهده من میباشد چه کنم که ازاین به بعدهزینه ها به گردن خریداربیفتد
نویسنده: همکار
۱۳۹۱/۰۷/۰۸ ۰۱:۲۳:۰۶
http://hoghooghkadeh.moshavere.net/?action=view&postId=495
نویسنده: همکار
۱۳۹۱/۰۷/۰۸ ۰۱:۲۱:۳۱

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی هر چند ظاهر ساده ای همچون اجرای دیگر تعهدات دارد اما به لحاظ تکنیکی و اجرایی از جمله موضوعات پیچیده ی دایره اجرا می باشد در راستای استماع و اجرای احکام در دعوای الزام ، تشدد آراء بسیاری ملاحظه می شود در این تحقیق سعی بر این است که با شناسایی موانع اجرایی حکم مزبور، روندی صحیح از هنگام ثبت دادخواست تا مرحله اجرای حکم ترسیم نماییم
مقدمه

طبق مواد 22 و 46 و 48 قانون ثبت در اموال غیر منقول قانون صرفا کسی را مالک می داند که مال مزبور در دفتر املاک به نام او ثبت شده باشد.و در محاکم در صورت تقابل دو سند عادی و رسمی اولویت با سند رسمی است به طوری که در ارجحیت قرار دارد. در قسم خاصی از اموال منقول همچون وسایل نقلیه اداره راهنمایی نیز کسی رامالک قلمداد می کند که در دفتر اسناد رسمی به نام او ثبت شده باشد موارد ذکر شده تنها قسمی از فواید ثبت رسمی املاک می باشد که برای دوری از تعرض افراد بیگانه پیش بینی شده است به همین دلیل اکثر افراد جامعه صرف نظر از هزینه ثبت، مایل به ثبت اموال خود در دفتر املاک هستند بنابراین ثبت اموال به خصوص اموال غیر منقول از اهمیت زیادی برخوردار است

هر عقد و قراردادی بعد از انعقاد سر منشأ آثاری است در این راستا برای اجرای هر چه صحیح تر و تضمین بقای قرارداد قواعدی در نظر گرفته شده است که تخطی از آن غیر ممکن است از جمله مطابق قاعده اصالت الزوم هر قرارداد و تعهدی لازم الاجراست مگر آنکه قانون فسخ یا طرفین فسخ آن را تجویز کنند از سوی دیگر روایت اوفو بالعقود هم در همین زمینه جاری است عقلا هر شخصی که قراردادی را امضاء می کند خود را به آثار و تبعات آن ملزم میکند بناراین آثار و لوازم هر قراردادی لازم الوفاست.

امروزه یکی از شایع ترین دعاوی در باب املاک، دعوا الزام به تنظیم سند رسمی است که خواسته یا ناخواسته به دلیل کثرت وجود آن در محاکم، ابهاماتی در نحوه اجرای آن پدیدار شده است به طوری که بعضا ممکن است اجرای حکم بلا تکلیف مانده و محکوم علیه را سرگردان سازد. دعوی الزام به تنظیم سند رسمی دعوایی است که در آن ذینفع با طرح دعوی به طرفیت شخص مقابل الزام اورا را به حضور در دفتر اسناد رسمی و امضاء سند انتقال به موجب مفاد قرارداد می خواهد حال چه این تعهد به صراحت در قرارداد درج شده باشد وچه به موجب عرف و عادت و قانون آن امر جایز باشد اجرای حکم دادگاه در مواردی که خوانده محکوم به تنظیم سند رسمی شده باشد امری قابل تأمل است که در مواردی می تواند با مشکل همراه شود.

بدین ترتیب نیاز است که به پرسش های ذیل پاسخ مناسب داده شود تا موانع اجرای حکم مزبور به طور دقیق بررسی شود:

1- رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به طور ضمنی مستلزم رسیدگی به اصل مالکیت و تحقق بیع می باشد؟ در صورتی که پاسخ مثبت باشد در صورت اجرای رأی اعتراض شخص ثالث پذیرفته می شود؟

2- در صورتی که از دادگاه پایان کار سند تفکیک درخواست نشده باشد دادورز می توان خود ان را انجام دهد یا حکم دادگاه باید متضمن این عمل باشد؟ حال در صورتی که موارد مزبور در دادخواست قید نشده باشد قاضی می تواند قرار عدم استماع صادر کند؟

3- در مرحله اجرای حکم می توان تسلیم مورد معامله را هم تقاضا کرد؟ یا صرفا می توان آن را از دادگاه خواست؟

در مورد پرسش اول فرض بر این است که اصولا دعاوی مالکیت و الزام، هر یک دعاوی جداگانه باشند و آنچه که در دعوای الزام مورد رسیدگی قرار می گیرد اعتبار سندی است که در آن تعهد به تنظیم وجود دارد نه وجود مالکیت برای شخص خواهان و در جواب پرسش دوم که هدف اصلی این تحقیق است دو فرضیه قابل طرح است اول آنکه لازم نیست در هنگام ثبت دادخواست همه جوانب احتیاط را رعایت کردچه بسا دادرس به هنگام صدور حکم به الزام، موظف است مقدمات اجرای حکم از قبیل پایان کار وغیره را نیز در در حکم بیان کند فرض دوم این است که در صورت عدم وجود تمام درخواست های لازم برای زام به تنظیم، دادرس باید قرار عدم استماع صادر کند چون استماع در دعوایی که منجر به حکمی غیر قابل اجرا شود امری عبث است.

بسمه تعالی
فصل اول – شیوه نگارش دادخواست دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

دادخواست، عنصری خارجی در زمینه نشان دادن قصد رجوع مردم به محکمه محسوب میگردد به گونه ای که قانونگذار در ماده 2 قانون ائین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی بیان می دارد که:« هیچ دادگاهی نمی تواند به دعوایی رسیدگی کند مگر این که شخص یا اشخاص ذی نفع یا وکیل یا قائم مقام یا نماینده قانونی انان رسیدگی به دعوا را برابر قانون درخواست نموده باشند» بدین ترتیب قاضی صرفا در حدود امر درخواست شده صلاحیت رسدگی به موضوع را دارد و از منظر قانونی حق خروج از موضوع درخواست را ندارد به این دلیل است که در ماده 426 قانون فوق الذکر، در ضمانت اجرای اصل مربوطه، اعاده دادرسی پیش بینی شده است. به عبارت دیگر موضوع قید شده در عنوان خواسته نه تنها محدوده صلاحیت قاضی را مشخص می کند بلکه قدرت مانور خواهان را نیز تعیین می نماید در نتیجه حکم صادره در حریم خواسته صادر شده و به تبع آن در همان محدوده اجرا خواهد شد پس هر گونه خطای در خواسته می تواند منجر به عدم اجرای حکم شود حتی در مواقعی که حکم به سود خواهان صادر شده باشد.

پرسش مهمی که در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح می شود این است که در این قبیل دعاوی، صرف بیان درخواست الزام به تنظیم سند رسمی کافی است یا علاوه بر آن باید الزام به انجام مقدمات تنظیم سند رسمی از قبیل پایان کار و صورتجلسه تفکیکی وغیره را هم از دادگاه درخواست کرد ؟ 1

و باید برای عدم حضور محکوم علیه در دفتر خانه آینده اندیشی کرد؟ در پاسخ به این پرسش دو دیدگاه وجود دارد دیدگاه اول مبتنی بر این است که درقسمت خواسته ی دادخواست، خواهان باید علاوه بر درخواست در موضوع مورد نظر، الزام به انجام مقدمات موضوع را نیز از دادگاه درخواست کرده و در دادخواست درج کند چرا که در صورت صدور حکم به موضوع و عدم تصمیم گیری قضایی در مورد لوازم و عملیات مقدماتی اجرای حکم، رأی صادر شده بی نتیجه خواهد ماند و امکان اجرای آن وجود نخواهد داشت در همین راستا چنین دادخواستی را با قرار عدم استماع دعوا مواجه می بینند به طور مثال به فرض صدور حکم به الزام به تنظیم سند رسمی در صورتی که محکوم علیه جهت ارائه پایان کار و صورتجلسه تفکیکی و مواردی از این قبیل حاضر نشود حکم مزیور غیر قابل اجرا خواهد ماند زیرا تنظیم سند مطایق بخشنامه های ثبتی منوط به ارائه مدارک فوق است و این مدارک صرفا به مالک تحویل داده خواهد شد. دیدگاه دوم مبتنی بر این است که اذن به شیئ اذن در لوازم و مقدمات نیز است بنابراین صرف درخواست الزام به تنظیم سند رسمی کافی است چرا که با صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی در صورت عدم حضور محکوم علیه در دفتر خانه، محکوم له می تواند با توجه به حکم مذکور مدارک مورد نیاز خود را از نهادهای مختلف تهیه کند تا زمینه اجرای حکم فراهم شود . 2

دیدگاه سوم قائل بر این است که در صورت عدم حضور محکوم علیه، قاعده الحاکم ولی الممتنع جاریست به عبارت دیگر در این موارد نماینده دادگاه یا دادورز حق خواهد داشت مدارک مورد نیاز را تهیه کند دیدگاه چهارم اشاره دارد بر این که در همه ادارات از جمله ثبت ، دارایی،شهرداری بخشنامه هایی مبنی بر ارائه مدارک لازم به محکوم له جهت تنظیم سند، لازم شده است.3

به نظر می رسد دادورز و حتی نماینده دادگاه صرفا در محدوده حکم صادر شده مجاز به عمل هستند پس انجام استعلامات و ارائه مدارک توسط آنان تخلف آشکار است النهایه باید قائل بر این با شیم که از منظر تئوری دیدگاه دوم اقوی است و اذن در شیء اذن در لوازم است حال صدور بخشنامه هایی در این زمینه نیز به تسهیل اجرای حکم کمک میکند اما با توجه به اختلاف نظرهای موجود در محاکم و اجتناب از مشکلات بخشنامه ها، احتیاط بر این است که الزام خوانده به انجام مقدمات اجری حکم نیز درخواست گردد.
فصل دوم – ماهیت درخواست الزام به تنظیم سند رسمی

طبق ماده 220 قانون مدنی ، متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون عقد حاصل می شود ، ملزم می باشند. فروشنده طبق عرف و عادت و مواد ۲۲-۴۶ و ۴۷ قانون ثبت ملزم به تنظیم سند رسمی است و عدم قید آن در سند موجب برائت فروشنده نخواهد بود بنابرین ، بنظر میرسد : در قراردادهائی که عرفا و قانونا میبایست برای مبیع سند رسمی تنظیم گردد، چه این مطلب در قرارداد ذکر شده و چه ذکر نشده باشد فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی می گردد ولیکن باید توجه داشت ، در برخی قراردادها چنین تصریح می شود که، اگر فروشنده منصرف شده یا جهت تنظیم سند رسمی مراجعه ننماید فلان مبلغ را باید بپردازد ، در این صورت به فروشنده اختیار داده شده که بین پرداخت وجه التزام و تنظیم سند یکی را انتخاب نماید ، و خریدار نیز صرفا می تواند یا وجه التزام را درخواست کند ویا الزام به تنظیم سند را بخواهد مگر اینکه ،در قرارداد فی مابین ، تصریح به هر دو تعهد شود، یعنی تصریح شود ، در صورتی که فروشنده در اجرای تعهد خود تاخیر نماید ، علاوه بر اجرای تعهد و الزام به تنظیم سند، باید مبلغی را بعنوان وجه التزام پردازد.

بنابراین دادرس در موقع بررسی درخواست خواهان صرفا به دنبال تعهد خوانده مبنی بر تنظیم سند رسمی نمی گردد و در صورت عدم وجود چنین تعهدی به عرف و عادت در منطقه رجوع می نماید به طور مثال در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قطعه زمینی که نه تنها در خود قرارداد بلکه جدای از آن نیز تعهدی به تنظیم سند رسمی درج نشده و در اراضی منطقه هم اراضی صرفا با سند عادی مورد معامله قرار می گیرد ، دادرس قرار رد دعوا صادر می کند.

در دعوای الزام آنچه که مورد تقاضاست با احراز مالکیت فرق دارد در این گونه دعاوی خواهان به دنبال اثبات مالکیت خود نیست بلکه به زعم او، مالکیت به او انتقال یافته و صرفا خواستار انجام تشریفات آن است اما برای صدور حکم به ا لزام، وضعیت مالکیت برای شخص دادرس باید روشن شود و به نظر صرف استعلام کافی برای این مهم نمی باشد در این مورد سه دیگاه 4 در زمینه دعوای الزام به تنظیم و در قیاس با رأی وحدت رویه شماره 672 5 مطرح است

اول آنکه تا قبل از انقلاب اسلامی مواد 46،‌47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک دقیقاً رعایت می‌شد و قضات دعاوی خلع ید را که ضمن آن مقررات مـذکـور رعـایـت نمی‌شد، نمی‌پذیرفتند.اما با پیروزی انقلاب اسلامی چون در شرع، مالکیت را منحصر به اسناد رسمی نمی‌دانند و شورای نگهبان نیز طی نظریه شماره 2655، ماده 1309 قانون مدنی را از این نظر که شهادت بینه شرعی را در برابر اسناد معتبر فاقد ارزش دانسته، خلاف موازین شرع اعلام نمود، رویه قضایی راه دیگری را در پیش گرفت. در حال حاضر نیز پیام رأی وحدت مذکور این است که حداقل درمورد دعـوای خـلـع ید،‌سند عادی پذیرفته نشود و ذی‌نفع در این خصوص اول با طرح دعوای اثبات مالکیت در دادگاه صالح، مالکیت خود را اثبات کند و سپس مبادرت به طرح دعوای خلع ید نماید یا همزمان اقدام به طرح دعوای اثبات مالکیت و خلع ید کند.

رأی وحدت رویه مذکور صرفاً ناظر به دعوای خلع ید بوده و در سایر دعاوی از قبیل الزام به تنظیم سند رسمی، ‌افراز از املاک مشاعی و الزام مکبه تحویل مبیع غیرمنقول که فرع بر اثبات مالکیت است،‌لازم‌الاجرا نیست. و دیدگاه دوم بیان می دارد که ‌رویه قضایی از قدیم تاکنون دعوای خلع ید را فرع بر احراز و اثبات مالکیت می‌داند. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نیز فرع بر احراز مالکیت است و رأی وحدت رویه اخیرالصدور در این‌خصوص و سایر دعاوی که ملاک رأی مذکور وجود دارد، قابل اعمال است و دیدگاه سوم بر این باور است که ‌دراین‌باره باید قائل به تفصیل شد، با این توضیح که مقررات مواد 46، 47 و 48 قانون ثبت درخصوص عدم پذیرش اسناد عادی به منزله عدم پذیرش وقوع معامله موضوع اسناد مذکور نیست،‌ از این رو در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اگر وقوع معامله مورد انکار باشد، نیاز به طرح دعوای جداگانه اثبات مالکیت و در نتیجه اعمال رأی وحدت رویه مذکور می‌باشد و در غیر این صورت نیازی نیست

رأی وحدت رویه شماره 672 در راستای احراز مالکیت برای شخص خوهان می باشد در موردی که مستند دعوای خلع ید، سند عادی باشد. و با توجه به صراحت رأی مزبور در خصوص دعوای خلع ید و اجتناب از قیاس در فقه جعفری ، نظر اول اقوی می باشد بدین معنی که برای دعوای الزام به تنظیم نیاز نیست از قبل و یا مقارن با آن دعوای مالکیت طرح کرد.
هر چند که دعوای مالکیت و الزام به تنظیم دو دعوای جداگانه محسوب می شود اما اجـــرای حــکـــم دادگـــاه بـــایــد تــوســط محکوم‌علیه امکان‌پذیر باشد. در صورتی که دادگاه بدون احراز مالکیت خوانده و انجام استعلام، اقدام به صدور رأی به نفع خواهان نماید، حکم صادر شده به لحاظ این کـه امـکـان دارد خوانده، مالک نبوده ، سند مالکیت در اختیار نداشته و یا معامله باطل باشد، در دفاتر اسناد رسمی لازم‌الاجرا نخواهد بود.در نهایت باید قائل بر آن بود که در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی احراز مالکیت اسمی خوانده ضروری است .بدون آن که نیاز به تشریفات خاص دعوای مالکیت باشیم.
فصل سوم – اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی

عملیات اجرایی، یک اصطلاح حقوقی است که تعریف قانونی ندارد، لذا مفهوم عرفی آن ملاک است که یک رشته اقدامات قانونی برای اجرای سند یا حکم است که توسط اجرا ثبت یا دادگاه صورت گیرد . 6

می دانیم که برای ثبت املاک، مراحل مختلفی طی می شود تا ملک مزبوز در دفتر املاک به نام فردی که اقدام به ارائه اظهارنامه ثبتی نموده ثبت و سند مالکیت به نام وی تنظیم و صادر شود. این سند علاوه بر پلاک ثبتی و حدود و مشخصات ملک مزبور، حاوی شماره دفتر املاکی که ملک در آن به ثبت رسیده، صفحه مربوطه و شماره ترتیبی که در دفتر املاک برای آن ملک در نظر گرفته شده نیز می باشد. این اطلاعات همراه با شماره چاپی دفترچه سند مالکیت مربوط به هر ملک در هر معامله ای که نسبت به آن ملک واقع می شود از جمله انتقال اجرایی آن ملک باید قید گردد و در اکثر قریب به اتفاق اسناد انتقال اجرایی، دفترچه مالکیت مربوطه در دست مالک بوده و دسترسی به اطلاعات یاد شده تنها با مراجعه به پرونده ثبتی ممکن می باشد. در همین راستا برای اجرای حکم الزام به تنظیم، محکوم علیه باید در دفتر خانه حضور داشته باشد و بعد از احراز هویت طرفین سند انتقال موضوع معامله تنظیم گردد.

وقتی محکوم علیه، محکوم به تنظیم سند رسمی می شود حکم اجرایی به محکوم علیه ابلاغ می شود و اگر وی ظرف 10 روز آن حکم را اجرا نکرد محکوم له مراتب را به اجرا اعلام می کند. دایره اجرا نیز بعد از آگاهی از شماره دفترخانه ای که محکوم له قصد تنظیم دارد به مرجع مزبور اطلاع می دهد که در صورت آماده بودن سند به مشار الیه جهت امضاء خبر دهد ماده 145 قانون اجرایی احکام مدنی نیز صراحتاً برهمین امر دلالت داشته و مقرر می دارد که «هرگاه مالک حاضر به امضاء سند انتقال به نام خریدار نشود نماینده دادگاهسند انتقال را در دفتر اسناد رسمی بنام خریدار امضاء مینماید»

ماده 47 قانون اجرایی احکام مدنی نیز بطور عام معترض این موضوع گردیده و می گوید هرگاه محکوم به انجام عمل معینی باشد و محکوم علیه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل توسط شخص دیگری ممکن باشد محکوم له می تواند تحت نظر دادورز(مامور اجراء)آن عمل را وسیله دیگری انجام دهد که در این ماده بطور عام واژه محکوم علیه را به کار برده است که می توان شامل فروشنده یا خریدارگردد لذا چنانچه خریدار از انجام معامله خود داری نماید وفق این ماده شخص دیگری که در دادگاه معین می نماید نمایندگی خریدار ممتع تعهد را اجرا می نماید.

مشکل دیگر محکوم له پرداخت هزینه استعلامات است به طور مثال امروزه جریمه شهرداری ها بسیار گزاف است و محکوم له را به عقب نشینی وادار می کند در این زمینه هم دو نظر متصور است نظر اول بر این قرار است که هزینه ها توسط محکوم له متقبل گردد سپس مطابق ماده 47 قانون اجرای احکام بدون ارائه دادخواست جدید، آن را از محکوم علیه مطالبه کند عده ای دیگر بر این باورند که در این راستا می توان امال محکوم علیه را فروخته وهزینه استعلامات مذکور را از آن تأمین کرد. اما محکوم علیه، محکوم به تنظیم سند است نه پرداخت بدهی هایش به اداراتی همچون شهرداری و غیره 7،

بنابراین اقوی این است که مطابق نظر اول، موقتا برای پیشبرد اجرای حکم، هزینه ها توسط محکوم له متقبل شود.
البته باید خاطر نشان کرد که در مواردی که حکم الزام مبتنی بر استرداد مابقی ثمن معامله به فروشنده باشد عدم پرداخت مبلغ مورد نظر موجب ناکارایی اجرای حکم مورد نظر می شود. گاهی اوقات نیز خود محکوم له بعداز اخذ دستور موقت مبنی بر توقیف ملک و حکم الزام به تنظیم به له او، ممکن است عامدا از اجرای حکم صرف نظر کند که در مواقعی حتی برای شخص محکوم علیه مشکل ساز است. 8

در نهایت باید اضافه کرد که مأمور اجرا صرفا به مندرجات حکم عمل می کند و در مورد موضوعات خارج از آن هیچ گونه مسئولیتی متقبل نمی شود بنابراین تسلیم مبیع بعد از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه محسوب می شود که از مقدمات و از آثار حکم الزام نمی باشد .
نتیجه

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی از جمله دعاوی است که با وجود دادخواست مختصر و یا حتی با وجود صدور حکم به آن، می تواند با مشکلات اجرایی مواجه شود. به همین دلیل باید نهایت دقت را در طرح، دفاع و اجرای آن به عمل آورد و به هنگام اقدام به این دعوا باید تمام جوانب احتیاط را چه در هنگام ارائه دادخواست و چه در اجرای،برای اجتناب از آراء متفاوت موجود، رعایت کرد.

1– بخشنامه شماره 40485/1-16/8/85 :از آنجائیکه برخی از آرای محاکم قضائی مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی نسبت به یک یا چند واحد آپارتمانی یا قطعاتی از املاک، علیه مالک یا مالکینی است که املاک آنها فاقد سابقه تفکیکی میباشد و شماره قطعه و حدود و مشخصات ومساحت آنها در حکم دادگاه قید نمیگردد و نتیجتا دفاتر اسناد رسمی بر خلاف تکلیف مقرر در ماده 32 آئین نامه قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب 1317 قادر به درج حدود ومشخصات ملک در سند انتقال نمی باشند لذا بمنظور حل مشکل مطروحه ، کلیه واحدهای ثبتی میبایست در اجرای احکام نهائی دادگاهها نسبت به تنظیم صورتمجلس تفکیکی مورد حکم اقدام و صورتمجلس تفکیکی را جهت تنظیم سند انتقال به دفترخانه مربوطه ارسال دارند و دفاتر اسناد رسمی نیز مطابق مقررات جاری پس ازاخذ استعلامهای مربوطه از مراجع ذیصلاح اقدام به تنظیم سند نمایند بدیهی است تنظیم صورتمجلس تفکیکی متمم برای سایر واحدها و قطعات تفکیکی ،حسب مورد طبق حکم نهائی مرجع قضائی یا تقاضای مالک یا مالکین وارائه پایان کار ساختمانی ومقررات مربوطه خواهد بود.

2– اصلانی، حمیدرضا، جزوه اجرای احکام، دانشکده تحصیلات تکمیلی، دانشگاه علم و فرهنگ، تهران، 1390

3– شمس، عبدالله، جزوه ی اجرای احکام دانشکده حقوق ، دانشگاه شهید بهشتی، تهران، 1389

4– نشست قضایی دادگاه‌های تجدیدنظر استان فارس، برگرفته از نشریه مأوی،خرداد 1389 http://www.maavanews.ir/tabid/38/ctl/Edit/mid/384/Code/6439/Default.aspx
5 – رای شماره :672– 1/10/1383
رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی کشور
خلع ید از اموال غیرمنقول فرع بر مالکیت است بنابر این طرح دعوای خلع ید اززمین قبل از احراز واثبات مالکیت قابل استماع نیست. بنا بمراتب و با توجه به مواد46 ، 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک رای شعبه پنجم دادگاه تجدید نظر استان بنظراکثریت اعضاء هیات عمومی دیوان عالی کشور که با این نظر انطباق دارد صحیح وقانونی تشخیص می شود.

6– حجتی اشرفی، غلامرضا و آذرپور، حمید، مجموعه محشای از بخشنامه های ثبتی تا لول دی 1382، ص 262

7 – شمس،عبدالله، همان ، ص 30
8 – دادخواستی به طرفیت «ب» به خواسته الزام خوانده به حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی مبیع(یک باب آپارتمان) تقدیم می ششود. خوانده در مرحله رسیدگی اعلام می کند که چون خواهان(مشتری) مابقی ثمن معامله را نپرداخته است لذا از انتقال رسمی مبیع خودداری کرده است. دادگاه رسیدگی کننده، اقدام به اصدار رأی وفق خواسته با پرداخت مابقی ثمنمعامله از سوی خواهان می نماید و رأی صادره در مرحله تجدید نظر مورد تأیید قرار می گیرد. با قطعیت رأی، خواهان درخواست صدور اجراییه می کند. پس از صدور اجراییه نیز قید می گردد که اجرای رأی منوط به له پرداخت مابقی ثمن معامله از سوی خواهان است. در مرحله ی اجرا نیز بایع (محکوم علیه) اعلام می کند که در صورت پرداخت مابقی ثمن معامله از سوی محکوم له(مشتری) نسبت به انتقال رسمی مبیع اقدام خواهد کرد. طرفین به دفتر اسناد رسمی دلالت می شوند، لکن محکوم له در دفتر اسناد رسمی حاضر نمی گردد و مابقیثمن معامله را نیز به بایع نمی پردازد.حال تکلیف محکوم علیه در مطالبه مابقی ثمن معامله چیسست؟ می تواند معامله به استناد تأخیر ثمن فسخ کند یا باید دوباره روند دادرسی را در مورد مطالبه مابقی ثمن طی کند؟ مطابق با یک نظر راه حلی که به نظر می رسد این است که قوه مقننه با وضع ماده واحده ای مهلت مناسبی، مثلا سه ماه جهت پرداخت مابقی ثمن معامله از سوی محکوم له، رأی صادره ملغی الاثر گردد و بایع بتوان درخواست فسخ معامله را بنماید . کما این که قانون گذار در مواد 16 و 19 و 28 قانون روابط مؤجر و مستأجر، مصوب سال 1356 و ماده واحده قانون تعیین مدت اعتبار گواهی عدم امکان سازش مصوب سال 1376، مواعدی را برای اعتبار آرای صادره در موارد مذکور در مواد فوق الذکر، تعیین نموده است: برگرفته از : کاویار، میر حسین، پیشنهاد تصویب یک ماده قانونی در نظام حقوقی ایران (بررسی مرحله ی اجرای یک رأی در خصوص الزام خوانده به حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند مبیع)، ماهنامه دادرسی، شماره 66، بهمن و اسفند 1386
منابع

1- حمیدرضا، جزوه اجرای احکام، دانشکده تحصیلات تکمیلی، دانشگاه علم و فرهنگ، تهران، 1390
2- حجتی اشرفی، غلامرضا و آذرپور، حمید، مجموعه محشای از بخشنامه های ثبتی تا اول دی 1382، ص 262
3- شمس، عبدالله، جزوه ی اجرای احکام دانشکده حقوق ، دانشگاه شهید بهشتی، تهران، 1389
4- کاویار، میر حسین، پیشنهاد تصویب یک ماده قانونی در نظام حقوقی ایران (بررسی مرحله ی اجرای یک رأی در خصوص الزام خوانده به حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند مبی
نویسنده: علی خمسه
۱۳۹۱/۰۶/۱۲ ۰۱:۳۴:۳۱
مطالب بسیار خوبی گذاشتید اگه میشه شکوایه تصرف عدوانی وشکواییه اداره کار از پیمانکار را هم لطف کنید
نویسنده: الهه علی زاده
۱۳۹۱/۰۴/۲۶ ۱۶:۵۲:۵۳
اطلاعات مفیدی بود. ممنون
نویسنده: الهه علی زاده
۱۳۹۱/۰۴/۲۶ ۱۶:۵۲:۰۷
اطلاعات مفیدی بود. ممنون
 
 
 
 
 
Captcha
 
آمار وبلاگ

تعداد مطالب: 259

تعداد نظرات: 316

تعداد بازدید: 492,561 بار

© MOSHAVERE.NET